我有个远房亲戚，前年在一个二三线城市花了200多万买了套期房。当时开发商承诺2023年底交房，楼市行情似乎还不错，他觉得这笔钱花得值。到了今年，他去看房的时候，才发现工地已经停工半年多了。他第一次有点慌了，开始问我一些问题。他说，这房子还能要吗？如果房价继续跌，这笔钱不就打水漂了吗？如果开发商跑路了怎么办？这位亲戚的担忧，其实代表了当下很多购房者心底的恐惧。
从去年开始，关于房地产困难的新闻越来越多。烂尾楼、停工、降价促销，这些词出现得越来越频繁。很多人开始思考一个问题，假如房地产救不起来了，楼市会出现什么样的后果？这不是什么迷信，而是一个很现实的担忧。根据最新的数据统计，情况确实比较严峻。
第一个难题就是烂尾楼数量激增。根据公开的数据统计，到2024年为止，全国烂尾楼的面积已经超过了2.5亿平方米。这是什么概念？2.5亿平方米涉及大约800万套住房。换句话说，有800万个家庭，他们花了钱，签了合同，但他们的房子还没有盖好。这800万套房子里面，有多少人在等待？他们每个月都在交房贷，但房子却一直没有交付。
展开剩余86%这个问题为什么会这么严重？归根结底还是开发商的资金链出现了问题。房地产这个行业有个特点，就是前期需要大量的投资。开发商要先从银行贷款，再从购房者那里预售房子，用这两笔钱来支撑项目的施工。在房地产繁荣的时候，这个模式运转得还不错，因为房子卖得快，钱进来得也快，项目就能顺利推进。但一旦房市冷下来，房子卖不动了，钱就进不来，开发商就没有钱继续施工。而购房者已经交了钱，却眼看着项目停工，那种感受可想而知。
如果房地产救不起来，这个问题可能会在2025年进一步恶化。因为现在已经停工的项目，如果没有新的资金注入，就很难重新启动。开发商没有钱，政府也在扶持，但效果有限。这意味着，那800万套烂尾楼可能会继续增加，甚至可能突破1000万套。想象一下，如果1000万个家庭都在为烂尾楼担忧，这会对社会心理造成多大的冲击。
第二个难题是高层住宅和二手房大幅贬值。这个现象现在已经开始出现了。根据最新的数据，北京、上海、广州、深圳这四个城市，二手房价格都已经从最高点下跌了将近30%。有的城市甚至下跌了38%。这意味着什么？意味着有一大群人，他们五年前、十年前买的房子，现在贬值了。有的人买的时候是600万，现在只值370万。这不是小数目，这是生活的大事。
为什么会出现这样的现象？其实背后有几个原因。第一，新房和二手房之间出现了价格竞争。开发商新盖的房子，建筑设计更现代，功能布局更合理。业主如果想改善住房条件，宁可花钱买新房，也不想买老房子。这直接导致二手房的竞争力下降。第二，改善置换人群的房子卖不出去，就开始降价。这样一降价，整个市场的价格就被拉下来了。第三，有些高层住宅因为楼龄比较长，电梯、管道等基础设施开始老化，维修费用上升，这也导致其吸引力下降。
如果房地产继续不景气，这个趋势可能会加速。二手房贬值对整个社会有什么影响呢？对那些高位购房的人来说，打击最大。他们本以为房子是一项好投资，可以保值增值。现在倒好，房子在缩水。有的人买的是为了投资，现在亏钱了。有的人买的是为了自住，现在变得有点后悔了。但无论出于什么目的，房产贬值都会影响家庭的整体资产状况。
第三个难题是二手房市场严重滞销。现在二手房市场的情况是，房源特别多，但成交特别少。以某城市为例，2024年8月份的二手房过户量，只有最高时的四分之一。这说明什么？说明有四倍的房子没有人要。挂在中介平台上的房子，有的要等半年甚至一年才能卖出去。有的房东为了卖房，甚至转行去做了房产中介，学习如何打动买家。但即便这样，也卖不出去。
为什么会出现这样的局面？根本原因是供过于求。中国现在的房子已经不缺了。根据统计，城镇居民的自有住房已经达到了户均1.1套。也就是说，平均来说，每个城镇居民都已经有了一套房子。在这种情况下，还有多少人急着买房呢？刚需已经被满足了，改善需求也在减少。这就导致二手房市场变得非常冷清。
二手房滞销对楼市会造成什么影响？影响特别大。首先，有房子的人想置换，但卖不出去，就无法买新房，这直接拖累了新房的销售。第二，二手房价格下跌，会进一步打击购房者的信心。如果人们觉得房子还会继续跌，就更不愿意出手了。第三，房产中介这个行业就开始萎缩，相关的从业人员开始失业或降薪。
第四个难题是断供潮可能蔓延。这个问题现在已经显露端倪了。什么叫断供？就是购房者停止向银行支付房贷。为什么会出现断供？有两种情况。一种是收入减少，无力继续支付。另一种是房产贬值，资不抵债，干脆就不还了。
从2022年开始，全国就出现了多起断供现象，尤其是在烂尾楼项目上。购房者的逻辑很简单，房子都盖不好，我为什么还要继续还贷？这种心态一旦扩散开来，就会形成群体性事件。如果房地产继续衰退，断供潮可能会从烂尾楼项目扩散到其他项目。那时候，银行的坏账就会急剧增加。
银行的坏账增加意味着什么？意味着银行的资产质量下降，银行的盈利能力下降。如果断供潮大规模出现，可能会威胁到整个金融系统的稳定性。虽然现在有关部门一直在说，这种风险是可控的，但风险毕竟是存在的。
还有一个隐性的难题，就是地方财政压力急剧上升。很多人可能不知道，地方政府的收入里面，有多大比例来自房地产。根据统计，土地出让金占地方政府性基金收入的比重高达78%。换句话说，地方政府的钱，有接近四分之三是从卖地来的。
如果房地产不景气，地开发商就不愿意高价拿地了。去年的数据显示，全国土地成交金额同比减少了23%。有些三四线城市，土地流拍率甚至超过了50%。这意味着什么？意味着地方政府卖不出地，收入大幅下降。
地方政府的钱从哪里来呢？一部分来自土地出让，一部分来自税收。如果土地出让金减少，地方政府就需要从其他地方找钱。但在经济不景气的时候，税收收入也在减少。这就形成了一个恶性循环。地方政府没有钱了，就没有办法进行基础设施建设，没有办法提供公共服务，社会就开始衰退。
还有一个更深层次的问题，就是房地产行业牵连的其他产业。房地产这个行业，不是孤立的。它牵连到钢铁、水泥、建材、家电、装修等60多个行业。据估计，房地产及其相关产业占GDP的比重大概是20%。一旦房地产萎缩，这些产业也会跟着衰退。
根据一些预测，如果房地产行业继续这样下去，可能会有超过1000万的相关从业者面临失业或降薪的风险。这是什么概念？这意味着1000万个人失去工作或工资大幅下降，他们对应的家庭可能是3000万人口。这么多人的生活都会受到影响。
房地产问题为什么这么难解决？根本原因是这不仅仅是一个经济问题，还是一个复杂的社会问题。购房者的养老金、子女教育基金，大部分都压在房子上。开发商的生死存亡关系到数百万个就业机会。地方政府的财政命运也绑定在房地产上。银行的资产质量和金融稳定性也和房地产紧密相关。各方的利益都缠在一起了。
要解决这个问题，不能靠简单的救市政策。国家已经出台了各种政策，什么降息啊、放松限购啊、保交楼啊，都试过了。但效果有限。根本原因是，房地产的增长逻辑已经改变了。以前房子短缺，价格上涨，大家都愿意买。现在房子不短缺了，人口增速也在放缓，城镇化速度也在下降。这是一个根本性的转变，不是靠政策就能逆转的。
从2025年开始，如果房地产市场仍然没有好转，那就面临真正的考验。现在那800万套烂尾楼，可能会继续增加。已经贬值的房子，可能继续贬值。断供的人群，可能继续增加。地方政府的财政困难，可能继续加深。这一系列问题，会形成一个恶性循环，最后谁都逃不掉。
对普通人来说，这个过程会特别痛苦。有房的人看着自己的资产缩水，心里难受。没房的人看着房价跌，虽然可能有机会买房，但又担心房子还会继续跌。有的人背着几百万的房贷，生怕哪一天就还不上。有的人已经开始思考，要不要干脆选择断供算了。
但从另一个角度看，这个过程也是必要的。房地产确实炒得太高了。从2015年开始，房价就进入了一个快速上升的通道。现在的调整，其实是在消化这些泡沫。虽然这个过程很痛苦，但也许这是必要的代价。
未来到底会怎样，没人能准确预测。但可以肯定的是，房地产的黄金时代已经过去了。房地产不再会像过去那样，靠简单的买卖就能赚到大钱。房子的属性也在改变，从投资品逐渐回归到居住品。这是一个大的时代变化。
对于那些还在纠结要不要买房的人，我的建议是，不要再把买房当成一项投资了。如果你真的需要房子来住，那就买。如果你是为了投资，现在可能不是好时候。对于那些已经买了房的人，如果房子贬值了，也不用太焦虑。房子终归还是要住的，只要你能继续支付房贷，就继续住着吧。
那些开发商和地方政府，现在也在思考新的出路。开发商开始意识到，以后不能再靠炒地皮、靠融资扩张来生存了。得老老实实地盖房子，盖好房子，靠口碑和品质来竞争。地方政府也开始思考，不能再过分依赖土地出让金了。得优化产业结构，寻找新的经济增长点。
这个过程会很长，也会很痛苦。但这就是现实。房地产泡沫的破裂，对每个人都有影响。关键是怎么去应对这个变化。是继续幻想房价会重新飙升，还是实事求是地面对现实，调整自己的预期和策略。
你现在是否还在为烂尾楼而担忧？你的房子有没有出现贬值的情况？如果房地产继续不好，你觉得会对自己造成什么样的影响？欢迎在下面评论区，分享你的想法和经历。
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